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Elección del Terreno

Toñi Muñoz // Voz y control técnico
Jaime Diez Honrado // @ernoname // Guión y voz

 

Como indicábamos en el último programa, este es el primero de una serie dedicada a la Gestión de la contratación, en donde abordaremos los factores a tener en cuenta desde la elección de suelo, costes de inversión, procesos urbanísticos y fórmulas para la contratación de empresa constructora, así como algunas claves a tener en cuenta en la negociación de las condiciones de contratación en cada uno de los casos.

Comenzamos hoy abordando cuestiones fundamentales que es importantísimo tener presentes desde el momento cero.

En ese primer momento en que queremos iniciar elproceso de construcción de nuestra vivienda, negocio, alquilar un local para reformar…

Vamos a ver la importancia de poder contar con asesoramiento especializado en cada uno de los pasos.

Una decisión errónea puede significar un gran coste económico, además de la energía que conllevan habitualmente los problemas que puedan surgir.

Así comenzamos esta serie dedicada a la Gestión de la Contratación. Un primer acercamiento a la importancia de contar con información y asesoramiento en el mundo del urbanismo y la edificación.

Así es. El paso inicial y fundamental es la elección del suelo.

La elección del lugar dónde construimos nuestra vivienda o negocio.

Hay quien ya dispone de suelo o posee alguna edificación, hay quienes necesitan iniciar un proceso de compra.

A la hora de decidirnos por la compra de un terreno para la construcción de una vivienda o un negocio, hay muchos factores los que hay que tener en cuenta.

En el desarrollo de la actividad profesional me encuentro con gentes que invierten en la compra de suelo sin tener en cuenta criterios urbanísticos, de orientación o de costes de la urbanización o la construcción.

Veremos la importancia de las variables a tener en cuenta, para tratar de  no incurrir en errores en este primer y fundamental paso.

 

Es necesario tener en cuenta, primero el régimen urbanístico de ese suelo, su estatus legal, que se puede y no se puede hacer, el estado físico del suelo, y la ubicación del mismo.

Urbs, civitas, polis.

 

Comencemos por la normativa. Que es uno de los condicionantes del suelo determinantes.

Debemos asegurarnos que nuestro suelo es urbano consolidado, en otro caso, es bastante probable que tengamos que acometer procesos de urbanización, o en el peor de los casos, desarrollar programas de ejecución urbanística. Lo que conlleva gastos, tiempos y procesos farragosos.

Para asegurarnos que de el suelo sea urbano, ojo, muy importante, urbanos según las indicaciones del técnico de nuestro Ayto. No son válidas indicaciones de catastro o régimen de la propiedad.

Lo más sencillo en estos casos es solicitar una cédula urbanística en el ayuntamiento.

Ahí vendrán recogidas las condiciones necesarias para edificar en ese suelo, y las condiciones que debe cumplir la edificación para hacerlo.

Una vez confirmado que el suelo que nos interesa cumple las condiciones para poder edificar en el. Procedemos a fijarnos en los condicionantes físicos  del suelo.

Ahí debemos detenernos con calma. Ese será el lugar donde vamos a pasar gran parte de nuestro día a día.

Antes de llegar, es importante confirmar que se cuenta con todos los servicios urbanísticos.

Que tenemos saneamiento, electricidad, teléfono, alumbrado público y que existe acerado y plataforma de acceso rodado.

Es muy importante, ya que de no ser así será nuestra obligación costear esos gastos, tanto de obra como de los proyectos técnicos asociados que fueran necesarios.

La orientación, las vistas, son fundamentales por una cuestión de habitabilidad y disfrute, una vivienda bien orientada reducirá nuestra factura de luz y calefacción y si además tiene una vista interesante no alimentará el espíritu.

Algo fundamental desde el punto de vista de uso de nuestra futura edificación, pero también de los costes de la misma son los desniveles.

Si nuestro solar cuenta con desniveles pronunciados, en función de su configuración es probable que tengamos realizar movimientos de tierra y quizás muros de contención, con el consiguiente incremento de coste.

Igualmente sucede con las edificaciones existentes, pueden ser un recurso interesante si pensamos en su reutilización, pero también puede significar sobrecostes en función de su estado.

Cuestiones todas estas, como hemos visto, fundamentales, ya que estamos hablando de los euros que podemos ahorrarnos, además de la calidad de nuestra futura edificación.

 

Y la última de las miradas que es recomendable lanzar a la hora de elegir un suelo nos contabas que es la ubicación del mismo.

Puede parecer algo obvio,  pero es también algo fundamental. El entorno condicionará, además de la legislación el uso de la edificación.

Nos determina el uso posible de la edificación, por cuestiones legales, pero también operativos.

Es en edificaciones de uso terciario, negocios, empresas, oficinas, donde quizás la ubicación tiene más relevancia. Sobre todo en la incidencia que tiene el mismo sobre su funcionamiento, visibilidad y acceso.

Tener un estudio y visión sobre el impacto que puede tener la ubicación de nuestra actividad puede significar el éxito o fracaso de la misma.

En este caso entran en juego cuestiones menos fáciles de estima o medir. Incluso pueden influir determinados factores que tienen más que ver con las creencias que con datos demostrables.

Así por ejemplo, en China, los empresarios existosos, por una cuestión de superstición, no abandonan el primer local donde su actividad tuvo éxito.

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