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El Contrato de Obras

Toñi Muñoz // Voz y control técnico
Jaime Diez Honrado // @ernoname // Guión y voz

Seguimos con la serie de gestión de la contratación. Pasos previos al inicio de la obra.
Hoy le vamos a dedicar el espacio a un gran olvidado en los procesos de edificación de autopromoción.
Sobre todo cuando son los particulares los que buscan un contratista, un constructor para ejecutar su propia obra.

Los particulares suelen desconocer los sistemas de contratación de obras y las garantías a que tienen derecho durante y tras la ejecución de las mismas.

Ya sea una pequeña reforma o una edificación de nueva planta hay varios aspectos que son fundamentales y que vamos a tratar hoy.

El contrato de construcción de obras, es el documento que firman el Contratista y el Constructor. Mediante el cual el Constructor se obliga a ejecutar las obras y al Contratista a pagarlas. El contrato debe describir qué trabajos hay que realizar y cómo ha de efectuarse el pago de los mismos.

Las obras de construcción son complejas y costosas, intervienen muchos profesionales diferentes y es necesaria la compra de materiales, uso de maquinarias…

Existen muchas maneras de contratar el pago de unas obras de construcción.

La difrencia básica entre los diferentes contratos viene a ser la forma de abonar los trabajos que se realizan.

En función de la forma de pago se negociaran unas condiciones, estas variarán en función de quien asuma mayor riesgo.
Así si el constructor asume más riesgos, es coherente que el presupuesto sea más alto, por contrario cuando el riesgo quede de lado del promotor, los precios del constructor podrán ser más ajustados.

¿Cuáles son los tipos más corrientes de contratos en construcción. Y cuáles son sus carácterísticas?

Un buen contrato debe dejar definidas cuestiones como la forma de cuantificación de costes y de pago de los mismos, los plazos de ejecución, las garantías, las responsabilidades.
En función de la obra, el contexto y los promotores o contratistas, es más ventajoso utilizar un tipo de contrato u otro.
Pero en cualquier caso es necesario abordar las condiciones del acuerdo y dejarlas negro sobre blanco. Sobre todo cuando hablamos de los costes de nuestra vivienda o negocio.
Mayor inversión.
Garantías.

Para poder profundizar vamos a ir desglosando los factores a tener en cuenta al realizar un contrato. Comenzamos hoy por la parte referente a los costes. Qué modalidades de contrato podemos encontrar.

Contrato de Proyecto y Construcción
Es habitual en los grandes proyectos, en algunos casos, el constructor aporta incluso la financiación. Estamos hablando de contratos de una escala que no es la que nos ocupa.

El Contrato a precio cerrado
El constructor da un precio cerrado por la ejecución del proyecto, también se denomina llave en mano.
el Constructor se compromete a entregar una construcción completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra.

Los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el Constructor que debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el Contratista y añadir en él todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su oferta se considera “cerrada” una vez firmado el Contrato. El constructor se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas que en su opinión son necesarias para la correcta terminación y funcionamiento de la instalación aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la oferta.

Este sería el contrato más ventajoso para un particular, ya que obtiene un precio cerrado, pudiendo hacer una planificación de costes sin llevarse sorpresas.
Requieren para poder minimizar el riesgo, de proyectos bien definidos. No es habitual en nuestro entorno a no ser que sean proyectos muy pequeños y concretos como una piscina por ejemplo.

No está sujeto a cambios.

Contrato de presupuestos parciales y presupuesto general

Lo que se contrata el precio de una serie de unidades de obra.
M2 de suelo
Punto de luz
M3 de hormigón.

El importe del contrato vendrá definido por las unidades finalmente ejecutadas.

Es muy habitual en la administración pública y muchas de nuestras constructoras locales trabajan de esta manera.
Está bien usar esta fórmula con un constructor de confianza, así es sencillo adaptar los precios a las partidas realmente ejecutadas.
También requiere de un buen proyecto, ya que si existen partidas sin presupuestar, al no haber pactado los precios inicialmente, existe riesgo de encontrarnos con sorpresas.

Contrato por administración

El conocido como por jornales.
Se paga un precio fijo por la mano de obra y materiales que son fijados por parte del Constructor y con arreglo a ellos se facturan al Contratista o Promotor los trabajos realizados encargados por la propiedad.
Este tipo de contrato exige de vigilancia y/o mucha confianza en el constructor ya que puede hacer que se reduzca el interés por el rendimiento y la productividad no sólo en el constructor, sino también en sus operarios.

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